简评1-2月份房地产数据:需求中期见顶信号出现
来源:卓创资讯 刘新伟    发布时间:2019-03-14
根据国家统计局发布的最新数据来看,1-2月份房地产相关数据除投资有所增加之外,其余数据均出现较为明显的回落。
2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。从数据来看,房地产投资面积延续了2015年以来的上涨趋势,11.6%的增幅也创出了近50个月以来的新高。
    
图1 房地产固定资产投资增速
从区域的投资数据来看,中部、西部地区房地产投资增速较2018年水平分别上升3.4和7.9个百分点,华东地区持平,东北地区增速出现回落。
从三项基本数据来看,1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点;房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点;房屋竣工面积12500万平方米,下降11.9%,降幅扩大4.1个百分点。其中房屋新开工面积和房屋竣工面积增速下滑明显,特别是房屋新开工面积回落幅度最大,而随着市场价格的回落,房屋竣工速度也有所放缓,前两个月降幅扩大4.1个百分点。
   
图2 卓创资讯房地产用钢需求动态预测模型显示需求见顶信号出现
从三项数据的关系上来看,房屋新开工面积直接决定未来一段时间内相关物料的基本需求,房地产新开工面的放缓也预示着未来4-6个月建筑钢材、水泥等直接物料需求将转为下降。根据卓创资讯建立的房地产用钢需求动态模型,建筑用料出现见顶回落趋势。
   
图3 土地购置面积增速大幅回落
作为房地产市场的领先指标,土地购置面积开始出现较大幅度下滑。1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。
从销售的维度看,商品房销售面在经过42个月的上涨之后,在今年前两个月开始出现下滑。1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。
   
图4 三项基本数据走势对比
从土地购置面积,房屋新开工面积及商品房销售面积三个数据的对比关系来看,商品房销售面积领先性较好,这也可以按照房地产建设面积的角度去分析,房地产建设的资金来源主要以自筹资金为主,其中商品房销售额是决定新开工及土地购置的决定因素,特别是在当前房地产企业信贷收紧的背景之下。
由于房地产销售面积及销售额的下滑可能会导致一些列数据的恶化,目前已经影响到土地购置面积上,未来新开工也将因该项数据回落而出现下滑。从而引发房地产施工建设过程中相关建材类产品的需求,可以判断2019年下半年水泥、建筑钢材等产品需求会因房地产新开工面积下滑而出现缩减。在销售面积回落、房地产促销政策增多的背景下,房地产价格将形成负反馈,房地产数据整体恶化情况或在下半年出现。
房地产是大宗商品最重要的终端行业之一,若房地产市场数据出现恶化,则可能引发商品市场需求的大幅回落。而供给方面则由于弹性较弱,仍可能出现在增量过程中,供需矛盾在下半年或恶化,将导致市场价格整体重心的回落。
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