市场回顾：
卓创资讯监测与地产相关的18个大宗商品中，本期市场价格较上期（5月13日-20日）市场上涨的有12个，下跌的有5个，其中PVC粉和电解铜依旧上涨显著，并且涨幅有所扩张。从基本面角度来看，边际变化并不显著，PVC检修虽然集中，但是检修力度弱于4月中旬，铜市仍然维持供应偏紧，短期没有出现明显缓解迹象。本轮的价格上涨主要是由宏观预期刺激和前期估值偏低造成的，宏观层面上来说，部分地方政府已经推出了回购计划和目标，多地通过降利率、“以旧换新”的方式开展去库存进程，部分大宗商品由于“金三银四”成色不足导致估值偏低，目前已经开始进入估值回归阶段。
楼市观察
1. 【深圳二手房成交明显上升】5月21日讯，深圳市房地产中介协会最新数据显示，上周深圳房地产市场活跃度显著提升，二手房成交量明显上升。在楼市新政的推动下，“以旧换新”活动已成功转化35套交易。5月20日，全市有效二手房源量为59722套，较上周增加213套，结束了下跌态势。尽管第20周全市二手房成交量环比下降9.9%，但绝对值仍处于相对高位。在国家层面政策调整的背景下，头部机构二手房周末带看量和成交量分别增长24%和58%。此外，深圳宝安中心区的鸿荣源胤璇新盘去化率高达98%，销售额达14.9亿元。业内普遍认为，深圳楼市的强大韧性与动力已经显现，预计未来还将有更多开盘喜讯。
2. 【中指研究院：4月百城二手住宅均价环比下跌0.75%】5月21日讯，据中指研究院消息，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年4月，百城二手住宅均价环比下跌0.75%，同比下跌5.38%，环同比跌幅较3月分别扩大0.19个百分点、0.58个百分点。4月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.89%，同比下跌5.10%，环同比跌幅较3月分别扩大0.32个百分点、0.93个百分点。十大城市二手住宅价格均延续下跌态势。环比来看，武汉跌幅最大，为1.22%；南京、北京、上海跌幅亦超1.0%，杭州、重庆（主城区）、广州跌幅在0.7%-0.9%之间，深圳、天津、成都跌幅相对较小，在0.6%（含）-0.7%之间。
政策观察
1. 【山西：首套房最低首付15%二套最低25% 取消首套、二套房贷利率政策下限】5月24日讯，从中国人民银行山西省分行获悉，即日起，山西省取消首套、二套房贷利率政策下限。山西省认真落实全国房地产相关政策，于2024年5月24日在全省范围内取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比例，首套房最低首付比例从不低于20%降为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%降为不低于25%。商业银行可结合本机构经营状况、客户风险状况、全省首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。
2．【5月25日起海南居民购买首套商业住房首付款比例不低于15%】5月24日讯，海南省市场利率定价自律机制发布海南居民购买个人商品住房新规，涉及首付款比例以及房贷利率等。为贯彻落实近期房地产金融系列政策，更好促进海南省房地产市场平稳健康发展。海南省市场利率定价自律机制表决通过，自2024年5月25日起，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；同时取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。
3．【珠海全面取消限购、限售】5月24日讯，珠海出台房地产新政，推出一揽子促进房地产市场平稳健康发展的措施，包括全面取消商品住房限购、取消商品住房限售年限、鼓励支持住房“以旧换新”以及将双缴职工公积金贷款最高限额调整为100万元等。
4. 【扎实抓好中小金融机构、地方政府债务、房地产等重点领域风险防控和化解工作】5月24日讯，习总书记近日在山东考察时强调，各级党委和政府要统筹发展和安全，扎实抓好中小金融机构、地方政府债务、房地产等重点领域风险防控和化解工作，落细落实安全生产责任，及早预防可能出现的洪涝等灾害，全面加强各领域安全风险隐患排查，切实防患于未然，守住安全底线。
5. 【广东省19城调整房贷政策：首套房首付最低15%，取消利率下限】5月24日讯，除了广州市、深圳市两大一线城市以外，广东省其他19个地市的房贷政策调整了。 5月24日，记者获悉，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策作调整。 2024年5月24日起执行，在2024年5月24日后（含2024年5月24日）完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，均可按本政策执行。
6. 【重庆市江北区3家国企退出政府融资平台】5月24日讯，据重庆市国资委，关于重庆市江北区城市建设发展集团有限公司等3户企业不再承担政府融资职能的声明。经江北区人民政府研究决定，重庆市江北区国有资本投资运营管理集团有限公司、重庆市江北区城市建设发展集团有限公司、重庆洋河房地产开发有限责任公司等3户企业，自本声明公告之日起，不再承担政府融资职能。企业依照市场法则自主经营，自负盈亏，政府在出资范围内承担有限责任。
7. 【超70城推住房以旧换新】5月24日讯，据不完全统计，截至目前至少71城推出“以旧换新”的相关政策，随着“517”楼市新政出台，越来越多的城市加速推进“以旧换新”的落地细则，多城明确鼓励或推动国企收购购房者手中的二手住房。对于收购二手房的现状，光大证券房地产团队首席分析师何缅南表示，目前收购目标规模较大的城市有郑州（24年预计5000套）、南京（24年预计2000套）等，其余城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企，短期内因各地试点规模较小、意向认购率尚不高，或对新房以及二手房成交影响有限。
8. 【重庆房地产“白名单”加速度：123个项目获银行授信超190亿元】5月23日讯，重庆市住房和城乡建设委员会披露，目前，全市已有123个项目获得银行授信额度190.42亿元，其中93个项目获得放款金额91.78亿元，71.4%属于民营房企和混合所有制房企开发项目，涉及龙湖、万科、海成、保亿、金科、融创、阳光城等企业。按照“应进尽进、应推尽推、应贷尽贷”的原则，根据住房城乡建设部明确的5个条件和国家金融监督管理总局明确的5个条件，在确保项目数量的基础上，注重项目质量，目前已完成两批次房地产项目“白名单”的推送，共向银行推送项目210个，其中民营企业项目144个、占比达69%。
9.【安徽淮北：鼓励国企收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房】5月23日讯，5月22日，安徽省淮北市发布《关于进一步促进房地产市场的若干政策措施发布》，涉及公积金贷款、购房补贴等10项措施。其中提到，激活二手房市场活力。深入推进带押过户，降低交易成本和风险。加强行业管理，规范房地产经纪服务。支持“以旧换新”，鼓励开发企业、中介机构推出“以旧换新”服务，鼓励国企收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房，盘活改造存量住房用于保障性租赁住房，帮助新市民、青年人缓解住房问题。
10.【楼市新政168个小时：北京上海深圳楼盘“从早忙到晚”】 5月23日讯，5月17日，中国人民银行、金融监督管理总局官宣了房地产相关政策的优化调整，主要涉及3个方面：首套购房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下调公积金贷款利率0.25个百分点；取消房贷利率下限。该政策被业界称为“史诗级”优化政策。紧接着，全国各地再次迎来降首付、优化房贷利率的热潮。尽管该政策目前尚未在北京、上海等一线城市落地，但叠加的效应已开始凸显。新政效应催化下，房地产市场活力显著增强，新房项目进场客户数量及购房热度明显走高。其中，北京、上海、广州、深圳等核心一二线城市部分项目售楼处人满为患，有项目甚至需要验资才能排卡购房。
11.【武汉硚口区：全面推进住房以旧换新，支持区平台公司收购二手住房】5月23日讯，5月22日，湖北省武汉市硚口区住房保障和房屋管理局等部门联合发布《硚口区关于进一步优化和完善促进房地产市场高质量发展若干措施》。本措施自发布之日起生效，有效期截至2024年12月31日。文件提出，全面推进住房以旧换新。多渠道开展住房“以旧换新”。支持区平台公司通过收购二手住房用于市场化租赁住房或保障性住房等方式开展住房以旧换新，扩大新房房源覆盖面，分批有序推进；鼓励支持开发企业、经纪机构以市场化帮卖方式开展住房以旧换新。
12.【LPR维持不变，房贷利率仍有可能续降】5月21日讯，房地产新政密集出台，作为房贷利率基准的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）备受关注。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。两个期限LPR均维持不变，符合市场普遍预期。多位分析人士认为，尽管5年期以上LPR并未下调，但住房贷款利率有望进一步下行。展望下一阶段LPR走势，中信证券首席经济学家明明预计，在净息差压力影响下，商业银行或将继续下调存款利率。在低通胀环境下，年内LPR下调可期。综合考虑国内宽信用目标变化与海外主要发达经济体货币政策节奏，LPR下行时点可能延后。
13.【青岛城阳区出台房地产“一揽子”政策】5月20日讯，青岛城阳区出台房地产“一揽子”政策，包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。二孩、三孩家庭购房补贴：购房人（家庭）符合国家政策和山东省、青岛市相关计划生育规定，并且是同一对夫妻共同生育的二孩、三孩家庭。其中，“二孩”“三孩”是指自2016年1月1日之后出生且符合计划生育政策的第二孩、第三孩。符合政策生育的多胞胎可以按生育个数计算，超过三孩的按三孩标准领取补助。二孩家庭按每套住房2万元给予补贴，三孩家庭按每套住房3万元给予补贴。
政策分析：上周地方政策出台密集，方向主要有两个，首先是各地纷纷取消利率下限，另一方面是各地开始推进“以旧换新”的房地产政策。两个方向政策的主要目的均为了匹配实现“消化存量住房和优化增量住房”，给予房地产市场预期支撑。诸多城市的地方政府开始公布回购收储的相关计划目标和明细，当前收储计划资金的主要来源是2023年1月创设的千亿租赁住房贷款支持以及政府自筹，考虑到各地普遍面临财政紧张状况，房地产市场的回暖预期还需要持续关注去库存进程中的资金来源。