【导语】2024年房地产市场仍表现不佳，各项指标尽管出现见底回升状态，但总体降幅依旧较大，叠加过去两年的大幅下挫，导致房地产相关商品需求特别是房地产前端需求商品明显下滑。这也是钢铁、水泥、玻璃等建材产品总体下跌的主要原因。

供给端指标显著下滑——表征原材料弱需求

根据国家统计局公布数据，1-9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%。其中房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%；房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%；房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。

房地产市场总体表现仍受制于市场预期的影响，这也是国内弱需求的主导因素。

房地产市场偏弱给经济带来的影响主要有两个方面：

第一，房地产总体处于下行状态，房产持有者资产贬值影响消费预期。在中国家庭财富中，房地产的占比达到75%，在房地产下行状态，居民财富缩水严重。买涨不买跌心理叠加财富递增效应消退，居民购置房产的预期大幅度收缩。一方面是投机者需求下降，在价值下行阶段“房住不炒”不仅仅停留在概念上，还体现在市场投机需求的具体行为上；另一方面是刚性需求者持续观望。买涨不买跌是居民普遍心理，特别是在房地产下行趋势形成事实的状态下，刚性需求也就明显回落。

第二，财富缩水，影响居民消费行为。当前经济运行中的困难和挑战，虽表现为经济波动和社会总供求失衡，但深层次原因是人们的预期和信心发生变化。社会消费品零售总额的变化需考虑量价因素、消费流量恢复与价格下降以及商品服务档次下降等原因，反映出当前经济运行格局变化，主要矛盾和矛盾主要方面越来越集中于信心和预期变化。财富缩水影响的是居民的钱袋子，尽管活期储蓄显著增加，但并不能够有效带动居民消费效应的提升。

对商品市场来讲，房地产的表现主要体现在需求层面。从统计角度看，与房地产有关的行业超过50个，间接相关的则更多。房地产投资下滑，特别是房地产新开工面积下滑首先影响的就是钢筋、水泥等直接用于房地产建设阶段的相关材料，同时对铝、玻璃、涂料等相关产品的需求。弱需求环境对商品市场的影响贯穿在“十四五”期间。

房地产用材料需求未来较长一段时间将维持在07-08年水平

中国目前处于第一个房地产周期的末端，房地产下降的时间和空间仍存在不确定性，不能通过海外经济体房地产周期简单推及中国市场。

我们预计2025年房地产市场主要指标或逐步企稳并恢复增长。2024年1-3季度房地产单月新开工面积中值进一步下滑，最低水平降至6000万立方米之下，最高值也不足8000万立方米。2025年各项经济指标，特别是房地产新开工面积增速或完成筑底，但对钢材、水泥等商品的需求仍或维持下降趋势。

预计2024年房地产市场对钢材的消费量约合1.38亿吨较之2023年下滑3851万吨，较之此前2020年需求高点下降57%。基于2022-2024年房地产新开工面积数据判断，预计2025年用钢需求量约为1.1亿吨，2026年之后逐步企稳回升，“十五五”期间房地产对钢材需求的会维持在1.2-1.4亿吨规模，与2007-2008年水平基本相当。

向前看，房地产对国民经济的影响力会逐步降低，但短时间内仍是经济发展的“引擎”。自从2016年中央经济工作会议中首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”概念，近年来“房住不炒”概念一直是化解重大风险的重要提法，房地产行业发展正在进行供给侧结构性改革，房地产行业原有发展的模式正在发生根本性改变。

房地产是周期之母，2025年的重要关注点仍在于房地产新开工同比能否完成筑底，一旦同比下降确认完成筑底，地产相关大宗商品的实际需求将逐步回升。但从对价格的影响角度看，还要考虑预期对建材产品的需求，若在预期阶段价格反应过度，兑现后价格反而会朝反方向运动。